철거를 앞둔 과천주공5단지에 펜스가 세워져있다.  이슈게이트  

김윤덕 국토교통부장관은 1‧29 주택공급 대책 발표 당시 ‘재건축초과이익환수부담금’(재초환금) 문제는 국토부 내에서 논의한 바가 없다고 밝혀 재초환금이 폐지될 것이라는 막연한 기대에 찬물을 끼얹었다.

정부 내 이런 기류는 최근 과천재건축 단지에 대한 재건축부담금 예정액 통보에서도 확인되고 있다.

이에 따라 과천 관내 3기 재건축 단지조합은 재초환금을 줄이기 위한 고민이 깊어질 것으로 보인다.

과천시는 최근 과천89단지 재건축정비사업조합에 2026년 재건축부담금을 통지했다. 

과천시가 통지한 재건축부담금 예정액은 1778억 9508만원으로 세대당 8470여만 원으로 적지 않은 부담스러운 금액이다.

과천시는 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등을 고려하여 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 종료시점(준공인가일)에 결정‧부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정하여 관리처분계획에 명시하라고 했다.

과천주공89단지는 2024년 3월 31일 관리처분 당시 예정액이 면제된 단지였으나 25년 11월 30일 기준 1778억 원이 부과된 것이다. 

과천시는 준공일 당시의 종료가격, 개발비용, 정상주택가격 상승액 등을 현 시점에서 예측하여 개략적으로 계산한 예정액임을 밝히면서 조합원이 부담하게 될 부담금 추산 액을 제공함으로써 추후 조합원이 사전준비 없이 과도한 금액을 부담하게 되는 것을 최소화하고자 통지하는 절차라고 밝혔다.

89단지 재초환 부담금 액수(세대당 8470여만원)에 비춰볼 때 다른 과천관내 3기 재건축 단지들의 경우 세대당 1억원이 넘는 재초환금이 발생할 것으로 예상된다.

과천주공 4단지는 최초 관리처분 당시 추정 액이 세대 당 1억원 정도였다. 

과천주공 5단지의 경우 최초 관리처분 때 세대 당 2300만원 정도였다. 

89단지가 면제에서 8500만원 수준으로 오른 것에 대비하면 과천주공 5단지의 경우 1억 원이 넘을 것으로 전문가들은 분석하고 있다.

재초환금을 줄이기 위해서는 일반 분양가를 내리거나 사업비를 올려야 한다.

하지만 둘 다 조합원이 내야 할 분담금은 줄어들지 않는다. 

아파트값이 상승해 자산가치가 늘었다지만 추후 입주 시 분담금에 이주비 이자, 재초환 부담금까지 3중고로 새 집에 정주할 수 없는 조합원이 생길 수도 있다.

24년3월 과천주공8단지에 재건축 사업승인인가 현수막이 내걸려 있다. 

과천주공89단지 이형진 조합장은 “매년 재초환금을 추정하는 것으로 24년~25년 집값이 급격히 상승해 재초환금이 발생했다”며 “종료시점인 준공시점 가격이 나오지 않아 추정하는 것으로 불확정 금액이라 보면 된다”고 말했다.

과천시는 재초환금 예정액을 통보하면서 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정해 관리처분계획에 명시하라고 요구, 조합의 수싸움이 치열해질 것으로 예상된다.  

정부는 재초환금을 조합원들에게 개별 부과하는 게 아니다. 조합에 일괄 부과하면 조합이 조합원들에게 개별로 부과하는 구조다. 

어떻게 나눌지 산정방식이 나와 있지 않아 조합에서 결정하라는 것이다.

조합은 조합원별 분담기준을 정해야 한다. 이 과정에서 소유 시점, 분양 평형이 다른 조합원들 간 갈등이 생길 수도 있다.

재건축초과이익은 종료시점 주택가격에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격 상승분, 개발이익을 뺀 금액으로 이익금이 8천만원 이하면 면제, 8천만 원 이상 일 때 초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수한다.

1세대 1주택 장기보유자는 최대 70%까지 감면된다.

2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청한 재건축조합이 대상이며 재개발은 제외된다.

전국 80개 재건축조합을 대표하는 전국재건축정비사업조합연대(전재연)는 지난 1월 22일 기자회견을 열고 재초환법이 재건축 사업 추진의 걸림돌이 되고 있고 이재명 정부의 주택공급 확대정책과 배치되는 제도라고 지적하며 즉각 폐지를 요구했다.

전재연은 주택시장 안정과 원활한 공급을 위해 재초환을 폐지하는 결단을 내려야 한다며 실현되지 않은 가상의 이익에 대해 과도한 부담을 지우고 있다고 비판했다.