정부가 분양가 상한제로 아파트 재건축 추진을 옥죄고 있는 상황에서 ‘후분양’제가 대안이 될 것인가.   

삼성물산이 반포1단지 3주구 조합에 '100% 준공 후 분양'을 제시해 관심이 집중되고 있다. 조합원들이 이를 어떻게 받아들일지, 재건축 시장이 후분양으로 분양가 상한제 규제를 얼마나 피해갈지가 주목의 대상이다.  

서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 수주전에 대우건설과 삼성물산은 사활을 걸고 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 

공사비만 8천억원이 넘는다. 

 삼성물산이 후분양을 치고 나왔다. 

사업비 전체를 자체 조달해 아파트를 다 짓고 일반분양하겠다는 계획을 조합 측에 제안한 것이다. 

반포1단지 3주구 재건축 조감도. 

보통 외관 공사를 80% 이상 진행하면 ‘후분양’을 할 수 있다. 

하지만 반포 3주구에서 삼성물산은 ‘100% 준공 후 분양’을 내세웠다. 

그러면서 물가 상승에 따른 추가 공사비 인상도 요구하지 않겠다고 했다.

정부는 삼성물산 카드에 어떤 대응책을 내놓을까. 

전면적 후분양은 정부의 분양가 상한제를 피하기 위한 건설사의 새 방안이다. 그렇다고 정부가 이에 또 다른 규제를 가하는 것은 논리와 명분이 약하다.

무엇보다 다 지어진 집을 살펴보고 구입하면 부실시공을 줄일 수 있다는 점에서 정부도 후 분양을 권장하고 있기 때문이다. 

아파트를 선분양할 경우 건설사 부도 등으로 공사가 중단되는 것을 막기 위해 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 선다. 

 HUG는 분양보증을 서면서 분양가를 심사하고 분양가를 통제해 왔다. 

하지만 건설사가 자체 자금으로 100% 준공 후 분양할 경우 HUG는 간섭을 할 수가 없다. 

부동산 업계는 강남 최고의 입지인 반포1단지 3주구가 ‘100% 준공 후 분양’에 나설 경우 인근 시세를 감안한다면 3.3㎡ 당 1억원대에 육박하는 분양가가 나올 수도 있다고 전망한다. 

경기도 과천 주공 1단지 재건축 조합은 ‘과천푸르지오 써밋’ 건축과정에서 HUG의 분양가 규제가 심해지자 후분양을 시행했다. 

1단지는 지난해 7월 80% 공정률에 후분양을 했다. 

인근 단지보다 3.3㎡당 700여만원 높은 전체 평균 3998만원 분양해 조합원들의 이익을 극대화했다. 

1단지는 2017년 선분양을 추진했지만 HUG가 3.3㎡당 3313만원 분양보증을 거부해 후분양으로 돌아섰다.  

과천 공동주택 12개 단지 중 아직 초기 재건축 단계인 4,5,8-9,10단지 등 4개 단지가 분양가 상한제 규제를 피하기 위해 추진시기를 저울질 하는 등 고민이 크다. 

‘ 준공후 분양’이 분양가 상한제 이에 대한 돌파구가 될지 주목된다. 

준공후분양에도 분양가상한제가 적용된다. 

다만 최근 공시지가가 현실화해 가파르게 오르고, 강남집값이 폭락하지 않는 한 시기를 최대한 늦춰 분양가를 산정하면 조합 측에 더 유리하다고 업계는 판단하고 있다. 

분양가상한제 적용 시 분양가는 공시지가에 기본형 건축비와 건축비 가산비용, 택지비 등이 더해져 정해지기 때문이다. 

과천 3기 재건축을 추진 중인 단지들은 대형 건설사들이 눈독을 들일 정도로 입지가 좋다. 

강남에서 불어오는 100% 준공 후 분양이 과천에도 불지 지켜볼 일이다.

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